Estos últimos meses de intenso trabajo para muchas farmacias ha favorecido un incremento tanto de titulares que se plantean vender su negocio como de farmacéuticos que piensan en comprar. Para despejar las dudas de unos y de otros y evitar decisiones precipitadas impulsadas por el miedo, se ha celebrado el webinar Invertir en tiempo de coronavirus, organizado por Orbaneja Abogados.
Rosa Blanco, responsable del Departamento Jurídico de este despacho y especialista en arrendamientos urbanos, ha planteado los doce pasos que se deben dar antes de vender la farmacia. “Es un procedimiento complejo que se alarga mucho en el tiempo, aún más si aparecen complicaciones que podrían haberse atajado antes de comenzar, y eso puede hacernos perder compradores”, ha asegurado.
Primero hay que tener localizado el título de propiedad de la oficina de farmacia, "es decir, la escritura de compra-venta, escritura de donación, una herencia o el acta de apertura que nos da la Consejería de Sanidad, si se trata de una farmacia de nueva creación”, ha enumerado.
El segundo paso es tener toda la documentación referida al local. “Si es en propiedad, las escrituras que lo confirmen, y si es en arrendamiento, el contrato correspondiente”. Por otra parte, se debe informar si los bienes que se traspasan están o no libres de cargas, como hipotecas mobiliarias o inmobiliarias.
También se debe tener el beneplácito del cónyuge en aquellos casos en los que la farmacia se compró con un régimen de bienes gananciales. “Pueden surgir problemas en aquellos casos de divorcio en los que no se haya liquidado o si la pareja ha fallecido y no se ha tenido en cuenta este valor en la herencia. Por tanto, para vender se necesita el consentimiento del cónyuge o ex cónyuge y de los posibles herederos”.
Contratos y obligaciones fiscales
En los casos de arrendamiento del local se debe analizar si hay posibilidad de traspaso, en qué condiciones tanto para el vendedor como para el comprador, etc. “Lo normal es que haya que negociar un nuevo contrato con el propietario”. En este sentido, la responsable del Departamento Jurídico ha indicado que hay que tener en cuenta tres aspectos importantes:
- El plazo del contrato de arrendamiento ha de ser similar al del crédito que se ha pedido al banco para poder comprar el negocio.
- El derecho de cesión, para que el banco pueda ceder el negocio a otro comprador en caso de impago y subasta posterior.
- El derecho de obras, para no frenar posibles reformas en el local.
Otro de los puntos importantes para la transmisión de la farmacia es estar al día con las obligaciones tributarias, depositando en el registro mercantil los libros contables si fuese necesario.
“También es importantísimo el control del stock: no puede haber productos con caducidad inferior a seis meses, descatalogados o en mal estado. Tampoco puede ser exagerado, lo normal suele ser un 10% de la facturación”, ha recomendado Blanco.
Informar sobre las características del personal de la farmacia es otro de los aspectos fundamentales: contratos, salarios, horarios, turnos, antigüedad, etc. “Según el estatuto de los trabajadores, la compra-venta no puede perjudicarles. Por eso se debe tener este punto muy en cuenta en la negociación”.
Derechos y licencias
También hay que tener presente el derecho a adquisición preferente, marcado por ciertas normativas de ordenación farmacéutica, que suelen ser autonómicas. Por ejemplo, la de la Comunidad de Madrid marca la adquisición preferente (y por este orden) para el cónyuge, hijos y el farmacéutico regente sustituto y adjunto. “Antes de vender, hay que saber si estas personas tienen interés en comprar y si no, han de firmar una renuncia”.
Por otra parte, la licencia municipal ha de estar disponible y en regla, y asegurarnos de que la autorización es para todo el local, incluidas las posibles ampliaciones que se hayan podido realizar. El plano debe coincidir tanto con la realidad física como con el que exista en la Consejería de Sanidad. Si no es así, habrá que regularizar la nueva situación.
Finalmente queda valorar el precio de la farmacia, para lo que hay que tener en cuenta diversos aspectos: la facturación, porcentaje de recetas, porcentaje de venta libre, horarios, vacaciones, recursos humanos, ubicación, posicionamiento y servicios complementarios. “Por supuesto, también hay que tener en cuenta el local, si lo va a vender o sólo alquilar, los metros cuadrados que tiene, si tiene una o dos plantas, etc.”.
El punto de vista del comprador
Blanca de Eugenio, gerente de Orbaneja Abogados, ha sido la encargada de dar los consejos para el posible comprador. “Nosotros siempre le decimos que tienen que hacer un ejercicio de introspección para ver qué tipo de farmacia busca, sin fiarse de la opinión de otros”, ha recomendado.
Ha definido tres tipos de farmacia:
- La de zona empresarial, aconsejadas para personas jóvenes. “Tienen, aproximadamente, la mitad de venta libre y la mitad de ventas de SOE y son bastante exigentes en materia de horario. Han de abrir temprano para captar a aquellos que llegan al trabajo, durante las horas de la comida y cerrar después de la salida de las oficinas de la zona”.
- La de zona residencial, “las que mejor se han comportado durante la crisis del coronavirus”, ha apuntado de Eugenio. En ellas, el consejo farmacéutico es esencial y tienen muchísima presencia de SOE. Suelen tener los horarios oficiales o de 12 horas, de lunes a sábado. Potencian servicios complementarios, como el control de la hipertensión o de la glucosa, y su estrategia depende mucho del tipo de barrio en el que estén ubicadas.
- La de zona comercial, que tiene un mayor porcentaje de venta libre y cuyos horarios suelen extenderse a todos los días del año, en 12 o 24 horas al día. Han de tener muchísimo stock, porque pueden llegar clientes de todo tipo. “En este tipo de farmacias hay que cuidar más si cabe la cantidad y calidad de nuestro personal”, ha aconsejado.
El aspecto psicológico de la compra-venta
Carmen González, psicóloga especializada en trauma, disociación y apego, que ha dado unas pautas para que tanto vendedor como comprador sean conscientes de que el proceso que quieren arrancar es el deseado realmente en estos momentos de incertidumbre.
Desde su punto de vista, el miedo, el odio y el apego tienen una repercusión negativa en este tipo de decisiones. Durante su intervención ha hecho referencia al trabajo del premio Nobel de Economía 2012, Daniel Kahneman, según el cual también estamos influidos por nuestra situación económica (de ganancias o de pérdidas) y por nuestra aversión a una pérdida segura a la hora de adoptar ciertos riesgos.
Para tomar decisiones de una manera más racional, ha recomendado descansar el máximo tiempo posible para garantizar el buen funcionamiento de la corteza prefrontal del cerebro y mantener siempre la calma. “Es incompatible pensar bien con miedo, o bien sin salir de la zona de confort”. Por otra parte, ha comentado la importancia de reconocer equivocaciones e intentar crear nuevas posibilidades de ellas.
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